2023年3月17日，龙湖集团控股有限公司（「龙湖集团」或「集团」，港交所股份代号：960）公布其截至2022年12月31日止全年业绩。

从财务数据来看，公司去年合同销售额为人民币（下同）2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，营业额同比增长12.2%至2505.7亿元。股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.5%至225.4亿元。毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10%；平均贷款年限为6.67年。实现每股基本盈利4.084元，剔除公平值变动等影响后之每股核心基本盈利为3.779元。董事会建议派发末期股息每股0.80元，计入中期股息每股0.33元，全年合计派发股息每股1.13元。

2022年，面对多重且严峻的内外部挑战，行业经历了深度调整。去年第四季度以来，房地产支持政策相继出台，以稳定市场预期，促进行业回归良性健康发展。

(资料图)

挑战与机遇并存，龙湖集团凝心聚力，交付业绩，实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.5%达225.4亿元；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。在确保财务安全、战略聚焦、组织高效运营的前提下，龙湖集团在应对未知挑战、穿越周期的历练中持续成长。

33城地产销售排名前十，如期交付超11万套品质住宅

行业虽仍处于波动中，但拐点已现。龙湖集团紧跟政策步伐，把握行业机会，期内实现开发业务营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，交付物业总建筑面积1551.5万平方米，开发业务结算毛利率为17.9%。

秉承一贯的战略笃定，龙湖集团聚焦核心城市，全年实现地产开发合同销售2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米，权益销售金额达1273亿元，销售回款率约100 %，高能级城市销售占比达97%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在集团占比分别为38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市销售金额榜桂冠，并在33个城市入围当地市场前十，在其中22个城市位居前五。

截至2022年12月31日，集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米，为集团未来利润的持续稳定增长奠定坚实基础。

相较于规模，龙湖更加注重产品品质。集团全年如期交付超11万套品质住宅，100%实现如期交付，41%提前交付。同时，龙湖不断升级用户体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付满意度90%。

去年以来，土地市场机会频现，龙湖集团秉持“量入为出”的原则，坚持在高能级城市储备土地。2022年，集团共计新增34幅地块，新增土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积291万平方米，平均权益收购成本每平方米10461元。

截至2022年底，龙湖集团的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，约88%的销售货值集中在高能级城市，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为12万平方米，权益面积7万平方米。

运营及服务业务收入创新高，“一个龙湖”协同效应进一步深化

多年来，凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，龙湖已形成开发（地产开发）、运营（商业投资、长租公寓）、服务（物业管理、智慧营造）三大业务板块、多航道业务协同发展局面，在把握商机的同时，深度参与城市空间、服务重构，“一个龙湖”生态体系持续受益。

2022年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

集团全年如期新增运营商业项目15座，其中12座为重资产项目，3座为轻资产项目，轻重并举，持续深化龙湖商业在重点城市的网格化布局。南昌、青岛、沈阳、宁波等地迎来首座天街开业运营。

截至2022年12月底，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。过去一年，因各地防疫管控要求，集团在运营商场遭遇不小挑战，但得益于稳定的出租率及租金结构，租金收入同比增16%至94.3亿元。

在国家“租购并举”政策支持下，集团长租公寓业务稳步发展，租金收入同比增长9%至24.4亿元，龙湖长租公寓品牌“冠寓”累计开业房间数已达11.6万间，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。在规模扩张的同时不断精细化产品和服务，冠寓持续提升运营效率，开业六个月及以上的房源出租率为91.1%。

诞生6年来，龙湖冠寓累计服务近50万租户，客户满意度达95% 。其专为企业员工提供专属一站式解决方案的冠寓“冠企荟”已累计服务企业近3万家。发展同时，龙湖冠寓积极参与10余城保障性租赁住房建设，开业房源超2万间，助力新市民、青年人安居。

龙湖智创生活凭借强大的智能科技创新能力，全面赋能物业管理及商业运营服务，不断突破物理空间界限，为广阔城市管理中的复合业态提供高品质的多元服务。报告期内，龙湖智创生活实现收入总额137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率达34.3%，物业在管面积达3.2亿平方米，业主满意度连续14年超过90%。商业运营在管面积达722万平方米，购物中心商业运营项目数量达76座，签约项目达139座。

2022年，龙湖智创生活在物业管理外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。业态方面，重点发力城市服务和办公业态，相继与多地国资企业达成合作，并与多个头部互联网企业、高新技术企业实现企业总部服务合作，在商业办公及城市服务领域，进一步向纵深发展。

同样值得一提的是，2022年8月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。集成龙湖全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，龙湖龙智造以“龙湖智造未来城市”为理念，聚合六大业务“飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，以完整的战略生态，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块，形成一站式、全周期、全业态的服务能力。

截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

财务盘面稳健，债务结构安全，平均借贷成本4.10%持续保持低位

健康的资产负债表和低融资成本，是房企下半场的核心竞争力。龙湖集团严控负债额的同时持续优化负债结构，坚持控制短债比及外债占比，并于2022底提前偿还2023年到期的全部境外债务，外币债务掉期比例至98%，基本完全规避汇率风险。

与此同时，龙湖集团平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

报告期内，集团在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间，期限介乎于3年至8年。其中，集团于5月成功发行首单创设CDS公司债5亿元，票息4.00%，期限6年；8月，集团发行首单“中债担保”中期票据15亿元，票息3.30%，期限3年；11月，集团发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3.00%，成就央行“第二支箭”首单。12月，集团发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元，期限5年。

凭借稳健的业务经营与自律的财务管理，集团持续获得评级机构的认可，成为国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。截至2022年12月31日，标普、穆迪、惠誉分别给予龙湖BBB-、Baa2、BBB的投资级评级；中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

历经了周期考验后的稳健财务盘面及全投资级评级，犹显珍贵，亦令龙湖持续获得认可。去年8月，龙湖集团蝉联《财富》世界500强榜单，排名跃升至第412位。与此同时，龙湖再度荣登《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。

深度践行时代使命，向上向善，共生共赢

稳步发展的进程中，集团恪守企业社会责任，致力于构建与客户、员工、环境、行业和社会共赢的和谐生态，在战略层面践行可持续发展理念，不断拓宽善待的边界。

截至2022年底，龙湖累计满足绿建标准的项目超1.3亿平方米，新建建筑100%满足绿色设计标准；2022年，龙湖商业与租户签署绿色租赁合同超1.5万份，约占租户的96%，持续践行低碳、绿色的可持续发展理念。

恪尽社会责任，发扬公益、创新的时代精神是龙湖当下深度践行的时代使命。龙湖公益基金会在一老一小、乡村振兴、助学兴教等领域陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等公益项目，累计帮扶超164万人。龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超18亿元。

因在企业社会责任层面的突出表现，龙湖获明晟MSCI ESG评级BBB级，保持业内优质评级；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；获 Sustainalytics“低风险”评级，风险分数 15.8 分，为境内房企最低；入选首届《福布斯》中国ESG50。

报告期外，2023年龙湖Sustainalytics 风险分数自15.8分进一步降低至15.2分，保持境内房企最优。

秉承“空间即服务”战略，聚而向前，行且坚毅

作别曾经的“高杠杆”模式，增长方式的改变已迫在眉睫，促进行业平稳健康发展，推动企业向新发展模式转型，成为今后一个时期的重要任务之一。龙湖将继续坚持长期主义视角，在“空间即服务”战略之下，推动开发、运营、服务三大业务板块的协同发展。

目前龙湖土储充裕，重点布局一二线核心城市，2023年将结合市场情况灵活调整推盘节奏。产品涵盖刚需、改善、商业经营等细分需求，并践行差异化产品策略，根据不同区域不同客户的需求精准规划产品和业态配置，力求在波动市场中把握机会。开发业务将始终以强大及稳定的现金流支撑龙湖的底盘。

2023年，约10座商业项目将于北京、杭州、苏州等城市开业，稳步推进在高能级城市的网格化布局。长租公寓业务龙湖冠寓未来也将随着市场的需求增长，稳步推进。运营业务将持续提升经营收益和资产回报，持续提升利润贡献。

服务业务层面，拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，未来也将在这个万亿规模的市场中不断积累长期客户，增强服务能力，提升市占率；以数字科技为基石的智慧营造品牌——龙湖龙智造，将持续整合多航道经验与资源，形成有竞争力的全域建造及运营能力，致力于成为“智慧营造领航者”。

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